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回迁房买卖纠纷

案例:房价上涨卖主反悔败诉

魏先生原居住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁,购买了两套回迁房,房子的产权性质为按经济适用住房管理的房屋。2004年,魏先生和陈先生签订了回迁房买卖合同,约定魏先生将其中一套回迁房出售给陈先生,并配合办理房屋产权证,由陈先生给付魏先生房款30余万元。后陈先生支付了魏先生房款并要求魏先生配合办理过户。

然而,魏先生见房价上涨,便不想将房屋卖给陈先生了,故以双方签订的回迁房买卖合同无效为由拒绝配合陈先生办理过户。于是,陈先生起诉至法院,要求魏先生配合办理过户手续。法院经过审理后认为,双方当事人签订的回迁房买卖合同有效。最终,法院判决魏先生配合陈先生办理过户手续。

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第七条规定,出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。具体到本案中,陈先生和魏先生签订的回迁房买卖合同系双方当事人的真实意思表示,并不具备合同无效的情形,因此双方签订的回迁房买卖合同系有效。

法官解释称,总的来说,回迁房买卖合同的效力应依回迁房最终确认的产权性质确定,具体有以下三种情形:

第一、若回迁房的性质为商品房及按经济适用住房管理的房屋,且合同并不存在法律规定的无效情形,则合同的效力应为有效;

第二、若回迁房的性质为经济适用房,合同的效力则按有关经济适用房的相关法律规定进行处理。具体为:

1、相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,回迁房买卖合同无效;

2、出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。

第三、如果回迁房的房屋性质还未确定,因该房屋性质无法确定,故该类合同的效力尚无法确定,当事人可在房屋产权性质确定后另行向法院提起诉讼。

法官提醒:买回迁房先查明其性质

在此,法官也特别提醒欲购买回迁房的买受人,可以通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质后再行决定是否购买回迁房,以免将来因为回迁房的性质未定导致房屋买卖合同无法履行,而遭受不必要的损失。

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